Come non pagare più l’IMU secondo la Cassazione
Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha introdotto una novità significativa in materia di IMU (Imposta Municipale Unica).
Essa stabilisce che il pagamento dell’imposta non spetta più al proprietario dell’immobile, bensì a chi ne detiene il diritto di abitazione.
Questa decisione, contenuta nell’ordinanza n. 4329 del 19 febbraio 2025 della Sezione 5 della Cassazione Civile, offre una possibilità legale per esentare molti proprietari dal pagamento dell’IMU, attraverso un semplice accordo scritto tra il proprietario e chi occupa l’immobile.
Le implicazioni della sentenza
Con questa sentenza, la Cassazione ha chiarito che il soggetto passivo dell’IMU non è il proprietario, ma chi ha il diritto di abitazione sull’immobile.
Questo diritto può essere formalizzato con una scrittura privata registrata all’Agenzia delle Entrate, senza necessità di autenticazione notarile o trascrizione nei registri immobiliari.
Questo rappresenta un notevole risparmio economico per i proprietari, poiché elimina i costi notarili e burocratici normalmente previsti per atti di questo tipo.
Grazie a questa nuova interpretazione della legge, il proprietario può legalmente evitare di pagare l’IMU attraverso un processo molto semplice:
- Creazione di un accordo scritto tra il proprietario e l’occupante dell’immobile, in cui viene esplicitato il diritto di abitazione.
- Registrazione dell’accordo presso l’Agenzia delle Entrate per garantirne la data certa, con un costo una tantum di 200 euro.
- Comunicazione dell’accordo al Comune in cui si trova l’immobile, per aggiornare l’anagrafe tributaria e attribuire l’IMU all’occupante.
Procedura dettagliata per esentarsi dall’IMU
1. Creazione dell’accordo scritto
L’accordo tra il proprietario e l’occupante deve essere formalizzato tramite una scrittura privata, firmata da entrambe le parti. Il documento deve contenere:
- I dati anagrafici del proprietario e dell’occupante;
- L’indirizzo dell’immobile;
- La durata del diritto di abitazione (può essere a tempo indeterminato o con scadenza);
- L’eventuale presenza di un corrispettivo (affitto o altro pagamento);
- La dichiarazione che l’occupante assume il diritto di abitazione e, quindi, la responsabilità fiscale dell’IMU.
Non è necessario che l’accordo sia autenticato da un notaio, il che lo rende economicamente vantaggioso.
2. Registrazione del documento all’Agenzia delle Entrate
Per rendere l’accordo valido dal punto di vista fiscale, è necessario registrarlo all’Agenzia delle Entrate utilizzando il servizio RAP (Registrazione Atti Privati). La registrazione fornisce una data certa, necessaria per dimostrare la validità dell’accordo in caso di controlli.
Questa operazione ha un costo fisso di 200 euro, pagabile una sola volta. La procedura può essere effettuata direttamente dal proprietario senza l’intervento di un professionista, riducendo così ulteriormente i costi.
3. Comunicazione dell’accordo al Comune
Dopo aver registrato l’accordo, è necessario inviarne una copia al Comune in cui si trova l’immobile. Questo passaggio è essenziale per aggiornare i registri tributari e attribuire il pagamento dell’IMU all’occupante.
Una volta completati questi passaggi, l’IMU diventa una responsabilità dell’occupante, non più del proprietario. Se l’occupante trasferisce la propria residenza nell’immobile e lo utilizza come abitazione principale, allora diventa esentato dal pagamento dell’IMU ai sensi della normativa vigente.
Esempi pratici
Per comprendere meglio il funzionamento di questa nuova interpretazione della legge, vediamo alcuni casi concreti:
- Immobile concesso in uso gratuito a un parente o amico
- Se un proprietario possiede una seconda casa e la concede in uso gratuito a un parente o a un amico, può formalizzare l’accordo con una scrittura privata registrata.
- L’IMU passerà all’occupante.
- Se l’occupante prende la residenza nella casa, l’IMU non sarà più dovuta.
- Immobile in affitto
- Se un proprietario affitta un immobile, attualmente deve pagare l’IMU.
- Con la nuova sentenza, l’IMU viene trasferita all’inquilino, che diventa il soggetto passivo dell’imposta.
- Se per l’inquilino l’immobile è abitazione principale, l’IMU non sarà più dovuta.
Vantaggi derivanti dall’Ordinanza
Questa ordinanza della Cassazione rappresenta una grande opportunità per i proprietari di immobili, poiché consente di eliminare l’IMU in modo completamente legale e senza la necessità di costosi interventi notarili.
I principali vantaggi che si hanno sono i seguenti:
- Risparmio economico: eliminazione dell’IMU per il proprietario e, in alcuni casi, anche per l’occupante.
- Semplicità burocratica: la procedura può essere gestita senza il supporto di notai o commercialisti.
- Flessibilità: l’accordo può essere stipulato sia per usi gratuiti che a pagamento.
Seguendo questa semplice procedura, il proprietario di un immobile può evitare legalmente il pagamento dell’IMU, attribuendo l’imposta all’occupante dell’immobile. Se quest’ultimo ha la residenza e utilizza l’immobile come abitazione principale, l’IMU sarà completamente azzerata.
Questa nuova interpretazione della normativa, sancita dalla Cassazione, offre una grande opportunità per ottimizzare la gestione fiscale degli immobili e ridurre il carico tributario sui proprietari.
Riferimenti normativi
Estratto della Sentenza della Cassazione – Sez. V – Ordinanza 4329 del 19/2/2025:
In conclusione, anche al fine di consolidare l’orientamento formatosi in materia, si può enunciare il seguente principio di diritto: «In tema di IMU, la costituzione del diritto reale di abitazione su un fabbricato o su una porzione di fabbricato, mediante scrittura privata registrata (quindi, avente data certa), ma non autenticata né trascritta, della quale il proprietario abbia dato comunicazione al Comune in epoca antecedente all’annualità oggetto di accertamento, è idonea ad esonerare il medesimo proprietario dall’obbligazione di pagamento dell’imposta, divenendone unico soggetto passivo l’habitator per la durata del diritto attribuitogli, ai sensi dell’art. 9, comma 1, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23»
